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分析住宅小区加装电梯的问题

所属分类:公司焦点    发布时间: 2021-08-26    作者:admin
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问题模型:老旧居民住宅楼在现如今若需要加装电梯造福楼上的业主,但加装电梯会给一楼住户造成损失。该事项能否依多数人决议决定该事项?

正方意见:加装电梯利于多层住宅居民的生活,程序上需经多数2/3或百分之九十,业主表决同意,并且由此给一楼住户造成的不利影响,应当给予补偿。

反方意见:一楼的住户对此应当有一票否决权。多数人利益的实现不能以侵害少数人利益的途径实现。

该问题预设的大前提是加装电梯会造福多数业主,包括生活上的便利和房屋价值的提升等等,但同时会造成一楼业主的利益损失,如采光、通行、房屋价值的减小以及电梯费的负担等等。该问题的核心实际“建筑物区分所有权”中的“修改规划”决议事项无关,“修改规划”属于程序,但本质上其模型实际上就是实现多数人的利益能否以侵害少数人的利益为前提。

法律中有两种情形规定了为了多数人利益可以“合法的”牺牲少数人的利益,我们尝试用这两个理论的内在逻辑分析加装电梯的问题。

一是“紧急避险”理论。《刑法》中的紧急避险是指为了使公共利益、本人或者他人的人身和其他权利免受正在发生的危险,不得已而采取的损害较小的另一方的合法权益,以保护较大的合法权益的行为。

旧楼加装电梯

我们先把该问题不涉及的“正在发生的危险”,即紧急性放到一边。在上述模型中,若能够避免一楼发生损失,即不存在该问题,即“不得已”该问题也满足。

就“较大的合法权益”与“较小的合法权益”之间,我们需要量化考量,人数是一个因素,但并非全部。在该问题中应当将经济效益、生活便利度、房屋价值变动、电梯的价值和寿命以及维保成本等等综合考量,看是否满足多数人的利益大于少数人的利益。即便假设通过加装电梯,楼上业主可以实现的利益大于少数业主失去的权益,仍然需要做进一步的正当性判断。

在“紧急避险”的理论中,紧急避险是行为人为使较大的利益不被侵害,被动防御“危险”而迫不得已侵害了少数人的行为。但是在该问题模型中,是多数人为了实现自己利益的更大化,主动侵害少数人利益的行为。

在加装电梯的问题模型中,没有“正在发生的危险”,不满足紧急性要件;即便不考虑紧急性要件,楼上住户的不便利是建筑设计的必然或者历史留下的问题,并不能视为紧急避险所讲的“危险”;与紧急避险不同的是加装电梯属于主动侵害他人的权益,不具有正当性;从私有权利的保护来看,任何未经同意减损他人的权利都可以视为侵权,不具有合法性。综合而言,该理论不能支持多数人加装电梯。

二是行政征收行为。根据..和社会公共利益的需要,依法向行政相对人强制性征集一定数额钱和实物的行政行为。行政征收一般都是有补偿的。

如以该逻辑分析加装电梯的问题模型,就需明确公共利益与私人利益的界限。我认为,住宅居民楼加装电梯属于为了私人利益,而非公共利益。如是公共场所可以界定为公共利益,无论是法律上还是生活上的“公共领域”我们都应该理解为针对的是不特定的多数人。而在该问题模型中,楼上的住户即便再多也是特定的。

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业主的建筑物区分所有权中的多数决议也是以公共利益为前提的,在修改规划这一项中指的是修改小区的绿化、道路等等。

私人领域有私人领域的规则。侵害他人的利益或对他人造成不利影响应当以经他人同意为前提,否则就是侵权,这里的同意可以是自愿放弃或通过足额的补偿达成一致意见。尽管侵权责任法规定了,侵权之后可以要求侵权人赔偿,但侵权行为的非法性并不能因赔偿而抵消。

分析就先到这里结束了。更多详情欢迎来电咨询。